[칼럼] 민사전문변호사가 말하는 지역주택조합 대행사 선정에 관하여 

2018년부터 2021년까지 대한민국에 불었던 부동산 광풍과 더불어 무수히 많은 재개발, 재건축, 민간분양, 지역주택조합이 있었습니다. 그러나 2022년 초순경부터 고금리 기조가 유지되며 부동산의 인기는 점차 사그라졌고, 호황이던 부동산은 민형사 재판이 난무하는 곳이 되어버렸습니다. 그 중 오늘 이야기하고자 하는 것은 지역주택조합입니다. 쉽게 이야기하면 민간분양과 달리 주로 해당지역의 주민들이 조합이라는 결성체를 만들고 조합원을 모집하여 모은 돈으로 사업부지를 마련하고 공사를 진행하여 조합원을 위한 주거공간을 마련하는 것이 목적인 비법인사단입니다.

전문가가 아닌 일반 주민들이 대규모 주거공간을 사업부지 선정단계부터 사업승인 및 입주까지 진행하는 것은 매우 어려운 일입니다. 이에 목적사업을 성공하는 것은 평균 10%에 미달하는 것이 현실입니다. 그러나 이러한 사실을 잘 모르는 일반인들은 조합원으로 가입하면 민간분양보다 적은 금액으로 좋은 아파트의 소유자가 될 수도 있다는 기대로 수천만원에 달하는 가입비를 쉽게 지급하지만, 위와 같이 성공가능성은 매우 낮은 편이라는 점과 지역주택조합원이 사업의 주체이므로 추가 공사대금이 발생할 경우 그 공사대금은 조합원이 추가분담금으로 제출해야하므로 경우에 따라서 민간분양보다 훨씬 높은 금액의 분양금을 지급할 수도 있다는 사실을 유념해야 합니다.

이렇게 해당 사업은 일반인에게 어렵기에 사업가능성이 있는 ‘업무대행사’를 고용하여 그들이 토지확보, 조합원 모집, 시공사 선정 등의 업무를 대행하게 합니다. 하지만, 전문가인 업무대행사와 달리 지역주택조합의 조합장, 추진위, 일반 조합원 들은 사업의 전반적인 지식이 없어 업무대행사 등이 요청하는 대로 따라갈 수 밖에 없게 되고, 업무대행사가 과도한 용역비를 지출하는지, 토지확보가 원활하게 이루어지는지 등에 대해서 방관하거나 무지하게 되어버리는 일이 다반사이며, 업무대행사가 성실하게 업무를 진행하지 않아 조합원들의 돈을 소진해버리는 경우 당연히 실패합니다. 실제로 대부분의 사업실패는 업무대행사 및 조합장의 비리와 연관되어 있습니다.

본 글을 쓰는 본인은 민사전문변호사로써 지역주택조합 운영진 분들에게 이야기 하고 싶은 것은 업무대행사를 선정하기 전, 미리 고문 변호사 선임하여 업무대행사와의 계약조건을 협의하여야 하며, 업무대행사가 청구하는 용역비의 적정성, 토지확보 진행상황 등을 확인하게 하는 것이 중요하다고 이야기 드리고 싶습니다.

더불어 일반 조합원들도 지역주택조합 운영진과 업무대행사가 사업진행을 부실하게 하거나, 조합원이 지급한 돈을 함부로 사용하는 것을 발견한다면 지체없이 비대위를 꾸리거나 임시총회를 소집하여 자금집행을 중단하여야 하고, 필요에 따라서는 조합을 탈퇴 또는 조합가입계약을 취소하여 가입비 등을 반환받거나 ‘추가분담금 납부의무’를 벗어나기를 바라겠습니다.

/법무법인태림 주세형변호사