요즘 1~2년 동안 전세 사기가 극심한 기승을 부리고 있다.

다양한 유형 중에서도 가장 흔한 유형은 전세계약 체결 이후 임대인이 아무런 자력이 없는 사람으로 변경되는 경우인데, 이와 같은 절차에 부동산 중개인이 가담하기도 하여 사실상 속수무책으로 보증금을 돌려받지 못하는 상황에 처하게 되는 것이다.

이는 임차인으로서 부동산 등기를 매일 확인할 수도 없고, 임차인이 변경된 임대인의 자력을 상세히 파악하기도 힘든 사정을 노린 악성 범죄에 해당한다. 그렇기 때문에 위와 같은 일을 당한 대다수의 임차인들은 전세사기를 당하였고, 변경 전후 각 임대인을 사기죄로 고소할 수 있다고 생각하는 경우가 많다.

그러나 이른바 ‘전세사기’ 위와 같은 경우에 늘 성립하는 것은 아니며, 고소 전에 개별적이고도 구체적인 사실관계를 면밀히 검토하는 작업이 필수적이다.

즉, 임대차계약 체결시를 기준으로 임대인에게 향후 보증금을 반환할 의사나 능력이 있었는 지를 파악해야 하며, 계약 시에 선순위근저당권 등을 말소해주기로 해 놓고 이후 그 의무를 이행하지 않았는지, 또는 다른 구체적인 계약에 따른 고지의무 등을 위반한 사실이 있는 지도 자세히 살펴보아야 한다. 특히 임차인이 대항력을 갖추기 전 소유권이 변경되거나, 근저당권이 설정된 경우에는 사기의 고의가 인정될 수 있을 것이다.

이처럼 임대인에 대한 고소를 진행하기 전에는 전세사기를 많이 다루어 본 법률전문가와의 충분한 상담이 필수적이라고 할 것이다.

/법무법인 태림 이숭완 변호사